Nos convictions SCPI 2025

Analyse factuelle basée sur les données ASPIM et les rapports des sociétés de gestion

Note méthodologique : cette analyse est basée sur les données publiées par l'ASPIM et les sociétés de gestion. Elle est factuelle et ne constitue pas une recommandation d'investissement personnalisée. Les SCPI présentées ci-dessous sont celles que nous distribuons et dont nous avons une connaissance approfondie.

Le marché SCPI en 2025 : contexte

Après une année 2023 marquée par la remontée des taux directeurs et une correction des valorisations immobilières, le marché SCPI a amorcé un tournant en 2024. La Banque Centrale Européenne a entamé un cycle de baisse des taux, ce qui a permis une stabilisation puis une reprise progressive de la collecte.

En 2025, plusieurs tendances se confirment : les SCPI « nouvelle génération » (sans frais d'entrée, à capital variable) continuent de surperformer en termes de collecte. Les SCPI européennes et internationales bénéficient d'une diversification géographique attractive, particulièrement intéressante pour les résidents polynésiens.

Pour un résident fiscal polynésien, les revenus de SCPI investies hors de France présentent un avantage notable : la fiscalité est acquittée à la source dans le pays où se trouvent les immeubles, et la Polynésie française n'applique pas de Contribution Sociale Territoriale (CST) sur ces revenus immobiliers étrangers.

Critères d'analyse

Notre grille d'analyse repose sur six critères principaux :

Taux de distribution (TD) — rendement annuel rapporté au prix de la part.
Capitalisation — taille du fonds, indicateur de solidité et de liquidité.
Taux d'occupation financier (TOF) — pourcentage du patrimoine effectivement loué.
Diversification géographique — répartition France / Europe / International.
Frais — commission de souscription et frais de gestion.
Liquidité — capacité à revendre ses parts dans un délai raisonnable.

Méthodologie : estimation du rendement net pour un résident polynésien

Pour les SCPI investies en Europe (hors France), les revenus fonciers sont soumis à l'impôt dans le pays source. Un résident fiscal polynésien n'a pas de prélèvements sociaux supplémentaires à acquitter sur ces revenus. Pour les SCPI investies en France, les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu au barème polynésien. Les rendements nets indiqués ci-dessous sont les taux de distribution bruts publiés par les sociétés de gestion, avant impôt personnel.

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Panorama des SCPI sélectionnées

Eden	NC	—	Europe	Sans frais

Sources : rapports annuels 2024 des sociétés de gestion, ASPIM. Données au 31/12/2024. Ce tableau présente des données factuelles, pas un classement ni une recommandation.

Points de vigilance

Le rendement n'est pas le seul critère. Un taux de distribution élevé peut masquer une stratégie agressive ou un manque de diversification. Avant tout investissement, il convient d'examiner :

La liquidité : capacité à revendre ses parts sans délai excessif.
La stratégie de la société de gestion : track-record, transparence, qualité du reporting.
Les frais : commission de souscription, frais de gestion annuels, frais de cession.
Votre situation personnelle : horizon de placement (8 ans minimum recommandé), capacité à immobiliser l'épargne, objectifs patrimoniaux.
La diversification : ne pas concentrer l'ensemble de son patrimoine sur une seule SCPI ou une seule classe d'actifs.

Sources : aspim.fr, rapports annuels CORUM, Iroko, Remake, Comète, Eden.

Cette analyse est fournie à titre informatif. Elle ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital.

Document à caractère promotionnel. Se référer au DIC/DICI avant toute souscription.

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