LEXIQUE DES SCPI

Acompte sur dividende : revenu distribué aux associés mensuellement ou trimestriellement.

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Agrément : autorisation donnée par l’AMF à la société de gestion de distribuer sa SCPI, on parle alors d’autorisation de faire « appel public à l’épargne ».

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AMF (Autorité des Marchés Financiers) : autorité publique indépendante qui a pour mission de veiller à la protection de l'épargne investie en produits financiers, à l'information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés.

 

ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) : représente et défend les intérêts des gestionnaires de fonds d'investissement alternatif en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA).

 

Assemblée générale :  elle réunit les associés une fois par an pour l’assemblée générale ordinaire dans le but d’approuver la gestion de la SCPI et les comptes annuels. Elle est qualifiée d’extraordinaire si les associés sont réunis pour se prononcer sur des décisions importantes notamment sur une modification des statuts.

 

Associé : personne physique ou morale ayant investie en parts de SCPI.

Bulletin d’information : document diffusé trimestriellement ou semestriellement par la société de gestion. Il reprend les informations essentielles sur la période à savoir : les investissements de la SCPI, les ventes, les relocations, le dividende, la collecte etc.

 

Capital social : correspond à la valeur nominale d’une part multipliée par le nombre de parts.

 

Collecte brute : total des souscriptions sur une période donnée.

 

Collecte nette : collecte brute diminuée des retraits.

 

Conseil de surveillance : composé au minium de sept associés élus par l’assemblée générale. Il a pour fonction de représenter l’ensemble des porteurs de parts et de contrôler les décisions de la société de gestion.  

 

Délai de jouissance : délai entre la date de souscription et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus.

 

Démembrement de propriété : le démembrement consiste à séparer le droit de recevoir les revenus (l’usufruit) de la propriété (la nue-propriété). Il peut être temporaire pour une durée donnée et prévu dès la souscription des parts. Le démembrement viager peut aussi être utilisé dans l’optique d’optimiser la transmission de patrimoine via une donation en nue-propriété ou résulter des droits du conjoint survivant, d’un legs ou d’une donation au dernier vivant. A l’échéance du démembrement temporaire ou au décès de l’usufruit lors d’un démembrement viager, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire sans taxation.

 

DVM (Dividende sur valeur de marché) : taux de rendement de la SCPI calculé sur le prix de souscription.

 

Effet de levier : en cas de financement des parts à crédit, les loyers perçus servent à rembourser les intérêts et une partie du capital emprunté. Cela a pour effet de diminuer l’effort d’épargne nécessaire pour se constituer un patrimoine. On parle d’effet de levier quand le taux net d’impôt servi par un placement est supérieur au coût du crédit.

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Frais de souscription :  la commission versée à la société lors de souscriptions de parts de SCPI. Elle est comprise dans le prix de souscription de la part et regroupe les frais de collecte et de réalisation des investissements.

 

IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) : centre d’études, de recherche et de prospective indépendant suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : impôt de droit français qui concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros en France métropolitaine. Pour les résidents fiscaux polynésiens, seule compte la quote-part d’actifs détenus en France.

 

ISR (Investissement Socialement Responsable) : rassemble toutes les démarches qui consistent à intégrer des critères extra-financiers c’est-à-dire concernant l’environnement, les questions sociales, éthiques et la gouvernance dans les décisions de placements et la gestion de portefeuilles.

 

Nantissement : les parts de SCPI sont finançables à crédit et la banque peut demander à garantir son prêt en prenant un gage sur les parts appelé « nantissement » dans le cas de parts sociales.

 

Note d’information : précise les caractéristiques de la SCPI.

 

Nu-propriétaire : personne qui deviendra plein-propriétaire à la fin du démembrement. Le nu-propriétaire perçoit le dividende exceptionnel liés à des plus-values sur cessions d’actif.

 

Prime d’émission : différence entre le prix de souscription et la valeur nominale.

 

Prix de souscription : prix supporté par l’acquéreur lors de l’achat de parts de SCPI à capital variable ou lors de l’augmentation de capital du SCPI à capital fixe.

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Rapport annuel : reprend l’ensemble des informations sur les événements de l’année. Il présente le bilan et le compte de résultat de la SCPI.  

 

Report à nouveau : représente une partie des revenus réalisés au cours d’un exercice qui n’est pas distribué aux associés. Ils sont mis en réserves afin d’être potentiellement distribués dans le cas d’une baisse ponctuelle de revenus de la SCPI.

 

SCPI à capital fixe : le nombre de parts est fixe et pour les acquérir, il faut racheter celles d’un associé (sauf dans le cas d’une augmentation de capital de la SCPI). Le marché des parts est organisé par la société de gestion, les demandes d’achat et de vente sont confrontées dans un carnet d’ordres. Les prix d’achat et de vente sont déterminés en fonction de l’offre et de la demande.

 

SCPI à capital variable : la SCPI peut procéder à une émission ou un rachat de part à tout moment dans la seule limite du capital maximum prévu dans les statuts. Les prix de souscription et de retrait sont connus à l’avance.

 

Société de gestion : gère la SCPI et doit être agréée par l’AMF pour cette activité.

 

Statuts : règles de fonctionnement de la SCPI.                                                                                                              

 

Taux d’occupation financier : rapport entre les loyers perçus et la valeur locative globale du parc immobilier de la SCPI.

 

Taux d’occupation physique : rapport entre la surface louée et la surface globale du parc immobilier de la SCPI.

 

TRI : le taux de rendement interne est indicateur de performance permettant de comparer un investissement à revenus irréguliers comme l’immobilier à un placement à taux fixe. Il comprend l’ensemble des flux d’un investissement (frais de souscription, plus-value, revenus, fiscalité, remboursement d’emprunt etc.). Il est calculé sur une période donnée afin d’obtenir un taux de rendement annualisé fixe. Il est particulièrement pertinent dans le cas d’un investissement immobilier à crédit.

 

Usufruitier : personne qui reçoit les revenus des parts de SCPI lorsque celles-ci font l’objet d’un démembrement de propriété.

 

Valeur de réalisation : valeur vénale des actifs immobiliers augmentée de la trésorerie et diminuée des dettes.

 

Valeur de reconstitution : le montant théorique d’investissement nécessaire pour reconstituer à l’identique la SCPI. Il comprend la valeur des actifs et l’ensemble des frais liés à leurs acquisitions et à l’émission des parts.

 

Valeur de retrait : valeur des parts d’une SCPI à capital variable à la revente. Elle est connue par avance des associés.

 

Valeur IFI : l’actif net taxable de la SCPI pour une part à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

 

Valeur nominale : la valeur d’une part lors de la création du capital social de la SCPI.

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