Les SCPI "millésimées"
Les SCPI millésimées sont des SCPI à capital fixe conçues pour capter une opportunité de marché identifiée sur une période donnée. Elles ont une durée de vie limitée (souvent 6 à 10 ans), une période de souscription courte, puis une phase d’exploitation avant une liquidation organisée en fin de cycle.
L’essentiel à retenir
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Capital fixe & souscription limitée : la collecte est ouverte pendant une fenêtre précise, puis close.
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Durée de vie bornée : l’objectif est d’acheter, exploiter, puis revendre les actifs à l’horizon prévu.
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Stratégie ciblée : thème, zone géographique ou moment de marché (revalorisation attendue, baux longs, etc.).
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Sortie organisée : un processus de cession des actifs est envisagé à l’échéance, sans garantie sur le prix obtenu.
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Distribution potentielle : versement de revenus (non garantis) pendant la vie du fonds, puis retour du capital au moment de la liquidation.
Comment fonctionne une SCPI millésimée ?
1) Période de souscription
Collecte des capitaux pendant quelques semaines/mois ; le nombre de parts est plafonné.
2) Phase d’investissement
Acquisitions d’actifs selon un cahier des charges (secteurs/locations/baux visés).
3) Phase d’exploitation
Perception des loyers, gestion locative active, éventuels arbitrages.
4) Phase de cession / liquidation
Revente des actifs à l’horizon cible ; distribution du produit des cessions aux associés selon les modalités prévues.
À qui cela s’adresse ?
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Épargnants qui souhaitent diversifier avec un horizon d’investissement défini.
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Investisseurs à l’aise avec une liquidité limitée et des revenus variables.
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Profils cherchant à se positionner sur une thématique (zone/secteur) ou une fenêtre de marché précise.
Atouts potentiels
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Visibilité de l’horizon : cadre temporel clair (entrée → exploitation → sortie).
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Discipline d’allocation : capital engagé sur une stratégie précise, sans dilution par des flux continus.
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Possibilité de création de valeur : achat sur un cycle jugé porteur, gestion active, cessions opportunistes.
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Complément de portefeuille : logique “projet” à côté d’une SCPI classique à capital variable.
Points de vigilance
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Risque de perte en capital : valeur des parts et revenus non garantis.
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Liquidité limitée : marché secondaire restreint ; la revente avant terme peut être incertaine.
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Risque de marché & locatif : vacance, renégociation de loyers, cycles immobiliers.
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Risque opérationnel : calendrier d’investissements et de cessions non assurés.
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Risque spécifique à la thématique : concentration sectorielle/géographique..
Comparatif rapide
La diversification : La SCPI investit dans plusieurs biens immobiliers (bureaux, commerces, hôpitaux etc). Cela permet de mutualiser les risques notamment locatifs, l’absence de revenu sur un bien est atténué par les loyers des autres immeubles.
La délégation de gestion : La gestion du parc immobilier est entièrement déléguée à la société de gestion. Cela évite les contraintes liées à la gestion locative de biens qui seraient détenus en direct.
L’accès à des actifs spécifiques : La mise en commun de l’épargne de nombreux investisseurs permet aux souscripteurs d’accéder à des actifs de taille conséquente difficilement accessibles pour la plupart des épargnants.
La fiscalité sur les revenus pour les SCPI détenues en direct par des résidents fiscaux polynésiens
Les revenus fonciers de source étrangère à la Polynésie ne sont pas concernés par la CST (Contribution de solidarité territoriale). Seuls les traitements, salaires, pensions, rentes viagères et indemnités diverses sont concernés.
La fiscalité sur les revenus des immeubles détenus par la SCPI hors de France est acquittée par la SCPI pour le compte des associés (à titre d’exemple, le taux en Allemagne est de 15,825%).
Une SCPI qui serait investie totalement hors de France (Remake UK 25) verserait donc un revenu net de toute fiscalité et il n’y aurait donc pas de déclaration de revenus à effectuer en métropole.
Le sort des revenus fonciers de source française
Les revenus fonciers français sont versés bruts de fiscalité et le traitement fiscal dépend de la situation du souscripteur.
La France impose sur la partie nette de charge, il faut donc déduire les éventuels intérêts d’emprunt et les accessoires du prêt (frais de dossier, assurance emprunteur…).
Un investissement réglementé
L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) exerce son rôle de régulateur et de contrôle dans le cadre de l’investissement dans les SCPI. C’est elle qui délivre l’agrément aux sociétés de gestion pour gérer les SCPI et assure le suivi tout au long de leur vie. Elle délivre également l’agrément de mise sur le marché des SCPI. Elle s’assure de l’exactitude et de la transparence des informations délivrées à l’investisseur.
Il faut aussi savoir que les actifs dans lesquels est investie l’épargne des investisseurs sont conservés chez un « dépositaire » et sont protégés en cas de faillite de la société de gestion.
Source : amf-france.org
Les frais
Les frais de souscription sont compris dans le prix de souscription de la part et sont situés entre 7% et 10%.
Les frais de gestion sont situés entre 10% et 18% des loyers et les taux de distribution sont communiqués nets de frais de gestion.
L’investissement en parts de SCPI est un placement de long terme, la durée conseillée est de 8 à 10 ans selon les supports. Les parts de SCPI ne sont ni garanties en capital ni garanties en revenu. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.