LES SOCIETES CIVILES DE PLACEMENTS EN IMMOBILIER (SCPI)
Les SCPI sont des sociétés non cotées en bourse qui ont pour objet exclusif d’investir l’épargne collectée auprès d’un grand nombre d’investisseurs dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier dédié à la location. La détention de parts de SCPI est une alternative à l’investissement immobilier en direct.
On distingue deux types de SCPI :
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Les SCPI de rendement qui ont pour objectif de verser un revenu régulier (mensuel ou trimestriel). Elles représentent la majorité des SCPI.
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Les SCPI de plus-value qui visent à favoriser la valorisation du capital via l’achat d’actifs décotés (nue-propriété, viager etc). Les taux de distribution sont plus faibles que les SCPI de rendement.
Les SCPI de rendement sont regroupées en différentes catégories. Certaines sont diversifiées sur tous les types d’actifs et d’autres sont spécialisées (secteur de la santé, commerces, logistique etc).
Elles peuvent aussi être investies sur une zone géographique propre (Allemagne, Europe centrale…) ou bien dans toute l’Europe.
La diversification : La SCPI investit dans plusieurs biens immobiliers (bureaux, commerces, hôpitaux etc). Cela permet de mutualiser les risques notamment locatifs, l’absence de revenu sur un bien est atténué par les loyers des autres immeubles.
La délégation de gestion : La gestion du parc immobilier est entièrement déléguée à la société de gestion. Cela évite les contraintes liées à la gestion locative de biens qui seraient détenus en direct.
L’accès à des actifs spécifiques : La mise en commun de l’épargne de nombreux investisseurs permet aux souscripteurs d’accéder à des actifs de taille conséquente difficilement accessibles pour la plupart des épargnants.
Source : aspim.fr
Les SCPI ont eu un taux de distribution moyen de 4,53% en 2022, en hausse par rapport à 2021 et le prix de part s’est revalorisé de + 1,50%.
Les taux de distribution peuvent aller jusqu’à + de 6% pour certaines SCPI.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Investir à crédit
Les parts de SCPI sont finançables à crédit comme n’importe quel investissement immobilier que ce soit par un prêt amortissable ou In Fine.
Nous montons pour vous le dossier de crédit et nous vous trouvons les meilleures conditions pour le financement, les garanties apportées et l’assurance emprunteur.
Investir en nue-propriété
L’investissement en nue-propriété s’adresse aux investisseurs qui n’ont pas besoin de percevoir des revenus immédiats et qui recherchent une valorisation de leur capital en limitant l’impact de la fiscalité.
Le démembrement consiste à séparer le droit de percevoir les revenus (l’usufruit) de la pleine propriété.
La valeur de la nue-propriété correspond donc à la valeur de la pleine-propriété retranchée des revenus qui auraient été perçus pendant la durée du démembrement.
A la fin du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts automatiquement et sans taxation. Il est alors libre de céder les parts ou de les conserver pour percevoir les loyers.
Investir via l’enveloppe de l’assurance-vie
Les parts de SCPI peuvent être souscrites comme unités de compte dans les contrats d’assurance-vie.
La fiscalité applicable est alors celle de l’assurance-vie. Cette enveloppe permet de nommer les bénéficiaires en cas de décès.
Il faudra cependant déduire du rendement les frais d’entrée du contrat, les frais de gestion ainsi qu’une éventuelle prise de frais supplémentaire sur les dividendes versés.
Le Fare de l’Epargne vise à réduire cette superposition de frais et nous privilégions les contrats avec des frais réduits.
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La fiscalité sur les revenus pour les SCPI détenues en direct par des résidents fiscaux polynésiens
Les revenus fonciers de source étrangère à la Polynésie ne sont pas concernés par la CST (Contribution de solidarité territoriale). Seuls les traitements, salaires, pensions, rentes viagères et indemnités diverses sont concernés.
La fiscalité sur les revenus des immeubles détenus par la SCPI hors de France est acquittée par la SCPI pour le compte des associés (à titre d’exemple, le taux en Allemagne est de 15,825%).
Une SCPI qui serait investie totalement hors de France (Comète, Epargne Pierre Europe, Cœur d'Europe et Log In) verserait donc un revenu net de toute fiscalité et il n’y aurait donc pas de déclaration de revenus à effectuer en métropole.
Le sort des revenus fonciers de source française
Les revenus fonciers français sont versés bruts de fiscalité et le traitement fiscal dépend de la situation du souscripteur.
La France impose sur la partie nette de charge, il faut donc déduire les éventuels intérêts d’emprunt et les accessoires du prêt (frais de dossier, assurance emprunteur…).
Un investissement réglementé
L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) exerce son rôle de régulateur et de contrôle dans le cadre de l’investissement dans les SCPI. C’est elle qui délivre l’agrément aux sociétés de gestion pour gérer les SCPI et assure le suivi tout au long de leur vie. Elle délivre également l’agrément de mise sur le marché des SCPI. Elle s’assure de l’exactitude et de la transparence des informations délivrées à l’investisseur.
Il faut aussi savoir que les actifs dans lesquels est investie l’épargne des investisseurs sont conservés chez un « dépositaire » et sont protégés en cas de faillite de la société de gestion.
Source : amf-france.org
Les frais
Les frais de souscription sont compris dans le prix de souscription de la part et sont situés entre 0% et 12% (Le Fare de l’Épargne est le seul cabinet de Polynésie à mettre en avant dans son offre les rares SCPI sans frais de souscription comme Iroko Zen, Remake Live et Upeka).
Les frais de gestion sont situés entre 10% et 18% des loyers et les taux de distribution sont communiqués nets de frais de gestion.
Les SCPI sans frais de souscription peuvent comporter des frais de sortie de 5%HTen cas de retrait prématuré (entre 3 et 6 ans).
L’investissement en parts de SCPI est un placement de long terme, la durée conseillée est de 8 à 10 ans selon les supports. Les parts de SCPI ne sont ni garanties en capital ni garanties en revenu. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.