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  • pierrepoher

Garantie de paiement à terme : le crowdfunding immobilier évolue

Dernière mise à jour : 11 nov. 2021


L’investissement participatif permet de placer son épargne directement dans un projet sans passer par un établissement de crédit ou un fonds d’investissements. Face à l’expansion du phénomène du crowdfunding qui séduit les épargnants, le cadre juridique des plateformes de financement participatif est devenu plus strict afin de permettre aux particuliers d’investir en toute sécurité.


Le statut de Conseiller en Investissement Participatif est ainsi obligatoire pour les plateformes qui offrent des titres financiers à des investisseurs particuliers.


Il permet aussi à des sociétés de placer leur trésorerie sur des durées courtes de 12 à 36 mois.



Le crowdfunding immobilier


Le « crowdfunding immobilier » est un type de financement participatif qui se concentre essentiellement sur les opérations de promotion immobilière et de marchand de biens.


Les acteurs du domaine de l’immobilier doivent faire face à des besoins de trésorerie importants. Afin de mener à bien les opérations, les opérateurs font appel au financement bancaire à de faibles taux d’intérêt pour l’essentiel du besoin de financement, complété par une autre source de financement « le crowdfunding ».


Par conséquent, le financement octroyé directement par les épargnants aux acteurs de l’immobilier permet de financer l’apport demander par les banques et ne représente qu’une partie mineure du financement global.


L’investissement se décline sous la forme d’une obligation simple sur une durée définie (entre 12 et 36 mois) avec un taux fixe :


- entre 7 et 9%/an pour les projets sans garantie de paiement à terme

- entre 3 et 4%/an pour les projets avec garantie de paiement à terme


Le paiement des intérêts (les coupons) se fait à une période déterminée (annuelle, semestrielle ou trimestrielle) et le capital est remboursé à l’échéance.


Rappelons que plus l’espérance de rendement est élevée, plus la prise de risque correspondante est élevée, c’est ce que l’on appelle le « couple rendement/risque » en jargon financier.


La garantie de paiement à terme


La nouveauté introduite cette année par l’une de nos plateformes partenaires consiste à faire intervenir un assureur au projet de crowdfunding immobilier afin d’assurer le remboursement du capital aux investisseurs en cas de défaut de l’émetteur.


L’assureur délivre contre paiement d’une prime dont le coût est intégré dans le projet de financement une garantie de paiement à terme. Seul le capital est garanti, les coupons potentiels en sont exclus.


Actuellement, celle-ci consiste à rembourser le capital restant dû diminué des éventuels coupons qui auraient déjà été versés.


Exemple :

Pour un emprunt obligataire d’un total de 100 000 000 XPF, sur 36 mois au taux de 4 %, il a été versé aux investisseurs la somme de 8 000 000 XPF au titre des deux premières échéances d’intérêt annuel.


A l’échéance l’émetteur ne peut rembourser.


Les investisseurs sont indemnisés à hauteur de : 100 000 000 – 8 000 000 = 92 000 000 XPF


A noter que l’assureur n’est lui-même pas à l’abri d’un défaut néanmoins celui-ci est à relativiser. Les assureurs sont soumis à des contraintes réglementaires très fortes qui les obligent à disposer de suffisamment de fonds propres afin de pouvoir honorer leurs engagements.


Les coupons potentiels proposés sur les projets avec capital assuré sont situés entre 3 et 4%/an.


De nouvelles plateformes devraient proposer des solutions similaires dans un avenir proche, ce qui permettrait d’augmenter l’offre et de permettre plus de diversification aux investisseurs sur des opérations en capital assuré.


Nul doute que ce type de solution saura retenir l’attention des épargnants et des trésoriers d’entreprise dans un environnement de taux où la performance des comptes à terme est de 0,5% et la moyenne des fonds en euros de 1,30% pour l’année 2020.



Rappel des autres sûretés possibles


Les plateformes de financement participatif peuvent intégrer des sûretés réelles ou personnelles dans le cas d’émissions obligataires comme le nantissement de parts sociales, l’hypothèque, la caution des associés de la société émettrice ou bien la fiducie sûreté (proposée sur certains projets uniquement par l’un de nos partenaires).


Toutes ces suretés ne se valent pas, il se pose la question de la valorisation des biens constituant la garantie, de la mise en œuvre de celle-ci d’un point de vue juridique et notamment du temps nécessaire pour vendre les biens mis en garantie et rembourser les épargnants.


Les prises de garantie portant sur « des actifs liquides » comme un compte-titres ou un compte à terme sont plus rapides à faire jouer (au contraire d’une hypothèque sur un bien immobilier).


La fiducie-sûreté consiste en l’apport des actifs à transférer la propriété des actifs dans un patrimoine d’affectation étanche appelé « patrimoine fiduciaire » (à l’inverse des sûretés traditionnelles, où le débiteur met en gage un bien dont il reste propriétaire). Elle permet aux créanciers, qui sont les bénéficiaires de cette fiducie-sûreté, de se prémunir contre les procédures collectives et d’utiliser l’actif afin d’éteindre la créance.



Le marché du crowdfunding immobilier en 2020


Les plateformes de financement participatif ont collecté 1,02 milliards d’euros en 2020, ce qui représente une hausse de 62% par rapport à l’année 2019.


Le crowdfunding immobilier représente à lui seul 54% de la collecte totale de 2020, le rendement moyen était de 9,3% et la durée moyenne de 21 mois.


Le taux de retard moyen, qui prend en compte uniquement les dépassements de l’échéance contractuelle maximum depuis 2012, est en baisse de 1,91 points sur les retards de moins de 6 mois, et de 1,99 points sur les retards de plus de 6 mois par rapport à l’année 2019. Ils s’élèvent respectivement à 4,4% et 5,7%.


Le taux de défaut moyen, calculé sur la base de projets ayant subi une perte en capital et/ou une perte des intérêts depuis 2012, est évalué à 0,16%, en baisse de 0,41 points : aucun nouveau cas de défaut n’a été avéré en 2020.


Source : Baromètre du crowdfunding en France 2020 publié par Mazars et l’association Financement Participatif France (FPF) / Baromètre du crowdfunding immobilier réalisé par Fundimmo et Hellocrowdfunding


Les frais


Les investisseurs ne supportent aucun frais de souscription avec nos partenaires pour les opérations sous forme d’obligation, les frais sont intégralement supportés par les sociétés en besoin de financement.


La fiscalité pour les résidents fiscaux polynésiens


Les coupons potentiels issus des obligations émises par des sociétés établies en France ne subissent aucune taxation en France pour les résidents fiscaux polynésiens.



L’investissement en financement participatif présente un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu’un risque d’illiquidité. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.


Pour les émissions avec garantie de paiement à terme :

- Risque de faillite de l’assureur entrainant une incapacité de celui-ci à remplir son obligation contractuelle dans le cadre de la garantie de paiement à terme

- Le montant maximum de l’engagement de la garantie de paiement à terme est égal au montant nominal de l’emprunt obligataire souscrit par les obligataires. Il sera toutefois déduit du montant nominal de l’emprunt obligataire, les intérêts effectivement versés aux obligataires par l’émetteur.


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